Il Disegno di Legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre 2026, riapre i termini per due importanti operazioni straordinarie per le imprese: l'assegnazione agevolata dei beni ai soci e la rivalutazione degli immobili aziendali. Entrambe le misure vengono integrate nel nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.Lgs. 117/2026), all'interno degli articoli 364-bis e 364-ter.
Di seguito un'analisi dettagliata delle novità fiscali, dei requisiti e delle scadenze operative per pianificare le strategie aziendali.
1. Assegnazione Agevolata dei Beni ai Soci (Art. 364-bis TUIR)
La norma consente alle società di persone (Snc, Sas) e di capitali (Srl, Spa, Sapa) di assegnare o cedere ai propri soci immobili non strumentali per destinazione o beni mobili registrati non strumentali, oppure di trasformarsi in società semplice.
Condizioni e Requisiti Soggettivi
Termine delle operazioni: Le operazioni di assegnazione, cessione o trasformazione e il relativo versamento dell'imposta sostitutiva devono essere completati entro il 30 settembre 2027.
Requisito soci: I soci beneficiari devono risultare iscritti nel libro soci (ove prescritto) alla data del 30 settembre 2026, oppure entro 30 giorni dall'entrata in vigore della legge con titolo a data certa anteriore al 1° ottobre 2026.
Regime Fiscale Agevolato
Imposta Sostitutiva Plusvalenze: Si applica un'aliquota dell'8% (elevata al 10,5% per le società non operative in almeno due dei tre periodi d'imposta precedenti) calcolata sulla differenza tra il valore normale (determinabile anche tramite i moltiplicatori catastali per gli immobili) e il costo fiscalmente riconosciuto.
Riserve in Sospensione d'Imposta: Sulle riserve annullate a seguito dell'assegnazione si applica un'imposta sostitutiva del 13%.
Imposte Indirette: L'imposta di registro è dimezzata, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.
Versamento: L'imposta sostitutiva va versata in un'unica soluzione entro il 30 settembre 2027, senza previsione di rateizzazione.
2. Rivalutazione degli Immobili d'Impresa (Art. 364-ter TUIR)
La disciplina permette alle imprese commerciali e alle società di persone che non adottano i principi contabili internazionali (IAS/IFRS) di rivalutare gli immobili aziendali presenti nel bilancio in corso al 31 dicembre 2025.
Ambiti e Modalità di Esecuzione
Beni esclusi: Sono escluse dalla rivalutazione le aree fabbricabili e gli immobili alla cui produzione o scambio è diretta l'attività (beni merce).
Contabilizzazione: La rivalutazione deve essere eseguita nel bilancio dell'esercizio 2026, bene per bene.
Aliquote dell'Imposta Sostitutiva
Immobili Ammortizzabili: Imposta sostitutiva dell'8% sul maggior valore.
Immobili Non Ammortizzabili: Imposta sostitutiva del 4%.
Affrancamento Saldo Attivo: Il saldo attivo di rivalutazione imputato al capitale o a riserva in sospensione d'imposta può essere affrancato pagando una sostitutiva del 10%.
Modalità di Versamento: Le imposte sostitutive si versano in un'unica soluzione entro il termine di saldo delle imposte sui redditi relative al 2026, con possibilità di compensazione.
Efficacia Fiscale e Periodo di Sorveglianza
Decorrenza degli effetti: Il maggior valore viene riconosciuto ai fini fiscali dal terzo esercizio successivo (2029).
Periodo di sorveglianza: In caso di cessione, assegnazione ai soci o destinazione a finalità estranee all'impresa prima dell'inizio del sesto esercizio successivo (2032), plusvalenze e minusvalenze verranno calcolate considerando il costo dell'immobile ante rivalutazione.
Considerazioni Operative
Le riaperture previste dal DdL Bilancio 2027 offrono una preziosa opportunità per riorganizzare i patrimoni immobiliari societari ed estromettere beni non più funzionali all'attività d'impresa con un carico fiscale contenuto. È consigliabile avviare tempestivamente le analisi di convenienza economica per rispettare le scadenze del bilancio 2026 e del 30 settembre 2027.